CAUTION OU HYPOTHÈQUE ?

Calculez votre caution Crédit Logement et comparez avec le coût d’une hypothèque, une inscription en privilège de prêteur de deniers + mainlevée.

UN ASPECT OBLIGATOIRE DE VOTRE CREDIT

Lors de l'achat d'un bien immobilier, les banques demandent à l'emprunteur une garantie sur le bien financé. Elle est obligatoire : ainsi, en cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur et récupérer les fonds qu'elles ont avancés.

Pour garantir le prêt, différents choix sont possibles :

  • L'hypothèque : c'est une garantie traditionnelle dont le coût est relativement élevé (taxe de publicité foncière et frais d'enregistrement au Bureau des hypothèques) portant sur les biens dans le neuf ou en cas de rachat de prêt ;
  • L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) : c'est une garantie traditionnelle portant uniquement sur les biens anciens. Elle est moins chère que l'hypothèque (pas de frais d'enregistrement et pas de taxe de publicité foncière) ;
  • La société de cautionnement : Certaines banques ont créé des sociétés de cautionnement dans le but de réduire les frais de garantie pour les particuliers (pas de frais d'inscription à la conservation des hypothèques, pas de frais de notaire), les autres ont des accords avec une société de caution indépendante : Crédit Logement.
  • La caution « mutuelle fonctionnaire » : c'est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires et pour certaines catégories particulières (CNRS, RATP, SNCF, EDUCATION NATIONALE...).

 

LES DIFFERENTS CHOIX POSSIBLES

L'HYPOTHEQUE

L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Elle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt), ce qui explique son coût élevé. Les frais d'hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt.
Important :

  • l'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié ; l'inscription est effectuée au Bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien,
  • le rang de l'hypothèque prend effet à la date de son inscription.

L'INSCRIPTION EN PRIVILEGE DE PRETEUR DE DENIERS

Proche de l'hypothèque, cette garantie porte uniquement sur des biens anciens et elle est prise au profit de l'emprunteur. Elle ne peut pas être utilisée pour les ventes sur plan (vente en l'état futur d'achèvement), pour des travaux ou pour la construction d'une maison individuelle. L'IPPD est moins chère que l'hypothèque car elle n'est pas assujettie à la taxe de publicité foncière.

  • comme l'hypothèque, l'IPPD doit faire l'objet d'un acte notarié et doit être inscrite à la Conservation des hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente,
  • l'IPPD prend rang à la date de la vente, c'est-à-dire qu'elle sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier,
  • en cas de problème financier, le fonctionnement de l'IPPD sera identique à celui de l'hypothèque, c'est-à-dire saisie et vente du bien par voie judiciaire.

MAINLEVEE

Dans quelles conditions l'emprunteur devra t-il payer des frais de mainlevée d'hypothèque ou d'inscription en privilège de prêteur de deniers ?

La mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. Cette mainlevée est automatique 2 ans après le terme normal du prêt.

Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, l'acquéreur demandera à ce que l'emprunteur procède à la mainlevée de l'hypothèque ou de l'IPPD car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, par cet acte, le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire.

  • La radiation de l'hypothèque se fait auprès du Conservateur des Hypothèques par l'intermédiaire d'un notaire. Les frais de cet acte de mainlevée sont à la charge de l'emprunteur/vendeur.
  • Compte tenu du caractère obligatoire de la mainlevée et du montant élevé de ses frais, certains spécialistes considèrent que dans le calcul des frais d'hypothèque ou de l'IPPD, il faut inclure immédiatement les frais de mainlevée. Toutefois, nous vous rappelons que les frais de mainlevée seront dus uniquement si la garantie est levée.

LA SOCIETE DE CAUTIONNEMENT

Afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers, certaines banques ont créé des sociétés de cautionnement. La caution sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Il est important de préciser que ce type de garantie est avantageux pour les clients et rentable et plus sécurisant pour les banques.
La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée :

  • D'une contribution à un fonds mutuel de garantie qui pourra parfois lui être en partie reversée à la fin de son crédit s'il n'y a eu aucun problème,
  • D'une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution.

SOCIETES DE CAUTIONNEMENT

LE CREDIT LOGEMENT

Cet établissement spécialisé a pour vocation de mutualiser les risques. Le principe de la caution émise par le Crédit Logement repose sur deux points :

  • le coût de la caution est calculé en fonction du capital emprunté,
  • le montant demandé sera en partie restitué à la fin du prêt.

La rémunération du Crédit Logement se décompose ainsi :

  • une commission de caution acquise au Crédit Logement : elle représente 0,5 % du montant du prêt, avec un minimum de 100 € et un maximum de 300 €,
  • une contribution au Fonds Mutuel de Garantie qui donnera lieu à une restitution actuellement de 75 % en fin de prêt ou si ce prêt est remboursé totalement par anticipation.

Certaines sociétés de cautionnement bancaires internes peuvent proposer une caution moins chère que celle proposée par le Crédit Logement, mais elles n'effectuent pas nécessairement de remboursement en fin de prêt (SACCEF, CAMCA, CMH…).

A la différence de l'hypothèque, la caution présente l'avantage de ne pas nécessiter de mainlevée puisqu'il s'agit d'un acte sous seing privé qui n'a pas de formalisme juridique particulier. Cet avantage est particulièrement important en cas de changement de logement.

LA CAUTION « MUTUELLE FONCTIONNAIRE »

Seuls les fonctionnaires (Education nationale, Trésor, PTT, Énergie atomique, Police, Justice...) et certaines activités particulières (RATP, SNCF) peuvent en profiter.
Les plus connues de ces garanties sont la CASDEN ou la MGEN qui permettent aux salariés du Ministère de l’Education Nationale de bénéficier d'une garantie sans frais ou encore celles de la RATP et de la SNCF.

 

L'AVIS DE CONSEILFINANCEMENT.COM

Maintenant que vous savez comment fonctionnent les garanties, vous êtes en mesure de faire le choix le plus approprié :

  • si vous pouvez profiter d'une caution « mutuelle fonctionnaire » en raison de votre profession, profitez-en car cela réduira considérablement le coût de la garantie,
  • quel que soit votre achat (neuf ou ancien), nous conseillons de demander une caution pour garantir votre emprunt. Vous y gagnerez en coût et en souplesse.

Si vous optez pour une société de cautionnement, il vous restera à comparer les modalités proposées. Le Crédit Logement sera plus avantageux en terme de coût de garantie mais vous ne serez remboursé qu'en fin de prêt. D'autres sociétés de caution seront plus avantageuses lors de la mise en place du prêt mais ne feront pas de remboursement en fin de prêt.

 

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01 44 64 80 80